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越秀房托“三位一体”提升资产管理 收购扩张奔向千亿REITs

2019-02-19 17:48
编辑:东方财富网

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  2018年底,房地产市场处于下行之际,一些新的机会却在凸显,优质商业地产的金融化,便是其一。

  12月29日,越秀房地产投资信托基金公告(以下简称“越秀房产基金”)收购了杭州维多利商务中心,此前,基金刚刚出售了新都会;一出一进后,越秀房产基金的资产管理规模仍然保持在350亿,为亚洲十大REITs之一。

  作为全球首只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金,越秀房产基金的愿景不止于此,未来,基金的管理规模预期将达到千亿。

  值得关注的是,上市13年来,越秀房产基金的分派水平始终保持在6.5%-7%,在房地产资产投资风险越来越高的当下,其优势被更多人关注。

  作为越秀房产基金的管理人,越秀房托资产管理有限公司(以下简称“越秀房托”)董事会主席林德良透露了其中的秘诀:房地产信托基金的本质是资产管理,而要持续提升资产管理水平,需要在经营、资本和财务三个方面提升。

  越秀房托独创了商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化、资产管理与基金管理一体化“三位一体”的模式,摸索出一条“以商业运营为根本,以金融化为出路”的商业地产发展之路。

  “房产基金的好处就是天然去杠杆”,林德良认为,房地产开发毛利逐步下降,商业地产、产业地产将拥有更好的发展前景,房产基金将在其中扮演重要角色。

  资产管理之道

  2019-02-19,越秀房产基金在港交所上市,是在港上市的首批REITs,也是全球首支只投资于中国内地物业的上市REITs。

  (图:越秀房产基金发展历程)

  以REITs形式持有商业物业,主要涉及办公楼、零售、酒店、服务式公寓等,通过收购能够带来可观现金流及回报的物业,并透过营运优化,来取得更高收益增长。

  在十几年的时间里,维持6%以上的回报率,对目前在香港上市的REITs来说都难度不小,越秀房产基金做到了。

  “越秀房托本质上就是做资产管理”,对此,越秀房托行政总裁林德良颇有心得。

  林德良认为,资产管理要注重经营提升、资本提升和财务提升,每个方面都不能懈怠。

  “商业物业的核心是经营,”林德良说,所谓经营提升,就是对运营水平的提升,去了解租户的需求,通过精准定位客户、优化租户结构、租金与租户间的合理平衡、对超高层提供服务体系标准等来实现。

  “抓住每一次可能的升租机会,同时留住原有租户”,林德良希望,这种经营提升的效果立竿见影。

  经营提升强调了以客户为中心的服务理念,资产提升则更注重对所持资产的维护管理,从细节出发,保持整栋楼的竞争力。

  “我们每年都会将经营收入1.5-2%都投入到资本性改造中”,林德良表示,对资产的改造也是为了提升客户满意度,来提供更好的服务。

  当加息周期回转,财务提升的重要性得以凸显。作为一支在港上市的信托基金,越秀房产基金需确保借贷比率不超过港交所监管的45%上限。因此,优化债务结构、控制融资成本、加强流动性管理的财务提升,也是越秀房托进行资产管理的重点之一。

  越秀房托所管理物业的净租金收益率每年在4%左右,而最终能够达到6%甚至以上的股息率/分派率,林德良表示,低融资成本功不可没。

  因为较好的抗风险能力和市场认可,越秀房托的有息融资成本仅在3%左右。

  这意味着,“我们的成本实际上比收入要低很多。这样去借钱,用杠杆去做融资,自然回报率就高一些,这个回报是给股东的。”越秀房托有关人士说。

  “今年加息了3次,但我们的融资利率还是比平均水平低了25个点”,林德良透露。

  这样的资产收益和低成本的福利,越秀房产基金都回馈给了股东。基金每年都将90%的可分派收入分派给投资者,回报率一般都达到了6.5%—7%的水平。

  2018年中期,越秀房产基金总营业收入约为10亿元,同比增长10.3%;物业收入净额约7.3亿元,同比增长12.7%;实现可分派收入总额约4.23亿元,同比增长7.2%。基金单位收益率为3.06%,按年计算的分派收益率为6.12%。

  收购扩张之路

  香港REITs发展较为缓慢,8年来共上市11支REITs,其中睿富基金已退市。目前,10只REITs的平均总资产约为280亿人民币。

  越秀房产基金无疑是其中最为活跃的基金之一。13年以来,大股东越秀地产与越秀房托建立了覆盖“开发+运营+金融”全链条的“双平台互动”商业模式,越秀房产基金不断吸收母公司资产,资产包不断壮大。未来更要实现千亿规模。

  2018年年底,越秀房产基金再次补仓,以5.9亿的总价收购杭州维多利商务中心2幢及315个地下车位,正式进驻杭州。

  越秀房托有关人士表示,“杭州是我们比较看重的城市之一,G20峰会之后,杭州对写字楼的需求量大幅增长,租金增长水平达到10%以上。”

  越秀房托表示,一般会选择一二线城市和具有发展潜力的区域。因为当GDP或者第三产业占比到达一定程度之后,这些城市对商业的需求量快速增长,商机巨大。这也是越秀房产基金去年进军武汉的理由。

  而在上市之初,越秀房产基金从越秀地产购入了白马大厦、城建大厦、财富广场和维多利广场。

  2012年,越秀房托完成了对广州国金中心的收购,这笔“蛇吞象”的交易,使得越秀REIT的资产总额猛增237.3%,达到249亿元,在亚洲REITs中位居前列。

  2019-02-19,越秀房产基金以26.27亿元收购上海宏嘉大厦(现上海越秀大厦);2017年,又以22.81亿元收购武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心等物业。

  至今,越秀房产基金所持物业达到8个,遍布珠三角、长三角和华中地区,物业产权面积共约99.1万平方米,可供出租总面积66万余平方米,在租总面积约为59.5万平方米,物业整体出租率为90.1%。

  在收购的主线中,越秀房产基金今年首次有了出售动作,优化资产结构。12月14日,越秀房产基金公告宣布,以11.78亿元出售在广州的越秀新都会,价格较评估价溢价约5.8%,预期出售将录得2.42亿元收益。

  所得款项净额10.02亿元,部分用于支付越秀房产基金在收购武汉资产时的8.22亿元递延代价,而另一部分则用于新的收购机会。

  目前,越秀房产基金收购的项目仍以大股东资产为主,但也不排斥外来渠道的资产收并购

  “目前机会确实多了起来,但外面的资产都需要挑选”,林德良表示,现在很多商业资产存在瑕疵,“特别是便宜且回报率高的”。

  这些瑕疵具体体现在股权、产权、税务等方面。越秀房托特别注意购入资产的质量,在收购之前,尽调团队会进行细致的考核和调查。

  提及千亿REITs的愿景,林德良表示,未来只要一两个巨型项目的注入或收购,便可带来体量和规模的大幅增长,具体还要看机会。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF010)

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